فرهنگ آپارتمان نشینی
آیین‌نامه رعایت حال همسایه
نزدیک به چهل سال می باشد که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت، آپارتمان‌نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمان‌نشینی مشکلات خاص خود را دارد چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید، برای تقسیم هزینه‌های ساختمان سهم شارژ پرداخت کنید و شارژ عقب افتاده همسایه را به او یادآوری کنید و اختلافات ناشی از این مسایل را حل‌وفصل نمایید. رعایت دقیق این باید‌ها و نباید‌ها و حرکت روی مدار اخلاق، به «فرهنگ آپارتمان‌نشینی» معروف شده؛ که اگر هر کس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمانی بشناسد، اختلافات کمتری بروز خواهد کرد. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه آن می‌تواند راهنمای شما در این خصوص باشد.
آپارتمان چیست؟
تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد. اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است. اینکه شما از آن برای سکونت استفاده کنید یا در آن کاسبی راه بیاندازید در تعریف آن تأثیری ندارد.
مدیریت ساختمان
در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند باید همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیأت مدیره) انتخاب کنند. مدیر برای دو سال انتخاب می‌شود. فرقی نمی‌کند که مدیر از اعضای ساختمان است یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود.
وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان می باشد و باید تصمیمات مالکان را اجرا کند. مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم آن‌ها تقسیم می‌شود. اگر مدیر این کار را انجام ندهد و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانه‌دار هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینه‌ها و درآمد‌ها محسوب می‌شود. نکته دیگر این است که برای ساختمان‌های بیش از ۱۰ واحد باید نگهبان نیز استخدام شود. در مورد ساختمان‌های کمتر از سه واحد اگر در مورد انتخاب مدیریت به توافق نرسیدید، تصمیم‌گیری درباره قسمت‌های مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.
قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان
فضای داخل آپارتمان‌ها به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می شود.
قسمت اختصاصی، قسمتی می باشد که فقط مالک آپارتمان و یا کسی که در آن زندگی می‌کند، حق استفاده از آن را دارد، مانند بالکن. بقیه همسایه‌ها حق ورود به قسمت‌های اختصاصی آپارتمان شما را بدون اجازه ندارند.
قسمت مشترک که به آن مشاع هم گفته می‌شود، بخشی از ساختمان می باشد که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند. بخش‌های زیر از آپارتمان در قسمت‌های مشترک است:
زمین بنا
تأسیسات قسمت‌های مشترک مانند چاه آب، پمپ، منبع آب و مرکز تهویه، رختشوی‌خانه، کنتور‌ها، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری ، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن.
اسکلت ساختمان
در و پنجره‌ها و راه‌پله‌هایی که در قسمت اختصاصی نباشند.
تأسیسات مربوط به راه‌پله
نمای خارجی ساختمان
محوطه ساختمان و باغ
بام و بخش هایی که ساکنان به طور مشترک استفاده می‌کنند.
قسمت‌هایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی ذکر نشده است
تصور نکنید در قسمت‌های مشترک آزادید؛ گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع می باشد. همچنین توجه کنید که اگر قصد داشته باشید واحد آپارتمانی خود را انتقال دهید قسمت‌های اشتراکی هم باید منتقل شود.
افرادی که باید هزینه‌های ساختمان را پرداخت کنند
مالکان آپارتمان‌ها باید هزینه‌های مشترک ساختمان را پرداخت کنند. هزینه‌هایی که پرداخت می‌شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه‌هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید به طور یکسان پرداخت کنند. برای هزینه‌های مشاع یک نفر نمی‌تواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمی‌کند از پرداخت آن خودداری کند.
اگر یکی از ساکنان هزینه‌های مشترک را پرداخت نکرد مدیر یا هیأت مدیره باید صورت حساب‌های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد. اگر تا ۱۰ روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیأت مدیره می‌تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلاً آب آن واحد را قطع کند یا شوفاژ او را خاموش کند. اگراو باز هم پرداخت نکرد، مدیر به اداره ثبت مراجعه می‌کند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده، اجراییه صادر می‌کند. در صورت پرداخت هزینه، امکانات مجدداً وصل خواهد شد.
مستأجران بخوانند
اگر شما مستأجر هستید، اینکه شما هزینه‌های مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت بشود، بستگی به قراردادی دارد که بین شما و صاحب‌خانه شما می باشد. اگر قرار گذاشته‌اید که صاحب‌خانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما می‌توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌بها کم کنید. اگر قرار است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند و مالک هزینه را از شما خواهد گرفت.
تعمیرات در آپارتمان
اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده ای از ساکنان مخالفت می‌کنند، در صورتی که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی دراین ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، شما می‌توانید به تعمیر اقدام کنید. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه ای مناسب برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید پرهیز کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توانید تقاضای تخلیه آنان را بکنید.
چهاردیواری اختیاری مشروط
درست است که هر کس اختیار واحد آپارتمانی خود را دارد و به قول معروف، چهاردیواری اختیاری است؛ ولی برای حفظ آرامش خود و دیگران باید نکاتی را رعایت کنید که به ایجاد فضای آرام‌تر در ساختمان شما بینجامد:
ایجاد سروصدای غیر معمول از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و از ساعت یازده شب تا نه صبح فردا ممنوع می باشد. صدای تلویزیون و موسیقی نیز در این ساعات فقط باید در قسمت اختصاصی شنیده شود.
هرگونه فعالیت ساختمانی که ایجاد صدا می‌کند باید با هماهنگی مدیر ساختمان و بین ساعت 8:30 تا 13:30 و 15:30 تا 18:30 روزهای غیر تعطیلی انجام شود.
سروصدای مهمان حداکثر تاساعت۲۴ مجاز می باشد. مراسم بدرقه مهمان به جای راه‌پله و آسانسور در واحد آپارتمانی باید انجام شود.
تغییر در نمای ساختمان و سردر باید با اجازه اکثریت مالکان باشد.
تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می‌شود، مجاز نمی باشد.
ساکنان هر واحد مسئول خسارت ناشی از گرفتگی فاضلاب و... هستند. همچنین کولر و بندلباس که از بالکن بیرون بزند، مجاز نمی باشد، مگر با اجازه کتبی مدیریت.
پارک وسایل نقلیه در بخش‌های مشخص شده مجاز می باشد و مهمانان نمی‌تواند وسیله نقلیه خود را داخل پارکینگ بگذارند.
در ساختمان‌هایی که نگهبان ندارد باید در ورودی در طول شب قفل شود.
اگر کسی تعهدات خود در محیط ساختمان را انجام ندهد، هر هزینه‌ای که مدیر یا هیأت مدیره متحمل می‌شود باید شخص متخلف پرداخت کند.
رعایت نکات گفته شده به ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی می‌انجامد و محیطی با آرامش را برای زندگی فراهم می‌سازد. با این حساب فرهنگ آپارتمان‌نشینی یک مقوله پیچیده نمی باشد. کافی است که از باید‌ها و نبایدهایی که قانون تملک آپارتمان‌ها برای زندگی آپارتمان‌نشینی پیش‌بینی کرده است، اطلاع داشته و آن‌ها را رعایت کنیم. قانون تکلیف خیلی از موارد را مشخص کرده است علاوه بر این باید با معیار اخلاق شرایط را بسنجیم و به جای ترجیح نفع شخصی، منافع عمومی را ارجح بدانیم.
برخورد قانونی با امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان
بعضی اوقات ساکنان آپارتمان ها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مقررات قانونی این امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشیده شده و پای آنان در مراجع قضایی باز می شود.
درصورت خودداری مالک یا مستاجر از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر تا ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب ، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را.
بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت قوانین خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده واز نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. (ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی).
پرسش: اگر با قطع خدمات مشترک بازهم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی باید از سوی مدیر انجام شود ؟
پاسخ: اگر مالک یا مستاجر علی رغم قطع خدمات مشترک بازهم بدهی اش را پرداخت نکرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده اجراییه صادر می کند.
پرسش: آیا راه دیگری هم برای الزام فرد امتناع کننده وجود دارد
پاسخ: درصورتی که قطع خدمات مشترک مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
پرسش: هزینه های مشترک برچه مبنایی تعیین می شوند،آیا قابل اعتراض اند
پاسخ: تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک اساس و پایه می باشد:
۱ـ آن قسمتی که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت، پشت بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.
۲ـ سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات، نظافت محوطه و ... به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کنند و در صورت رد اعتراض به دادگستری مراجعه کند.
