نکاتی برای رهن واجاره خانه
موارد مهمی که برای اجاره خانه باید رعایت شود:
در خانه‌ای که صاحب‌خانه نیست آزادی عمل مستاجر بیشتر می باشد.
برای اجاره خانه ای را انتخاب کنید که خالی باشد تا موقع اسباب کشی راحت تر باشد.
بهتر است که محدوده خانه نزدیک به محل کارتان باشد
ساختمان‌های کم واحد دارای آرامش بیشتری هستند، حتماً به تعداد واحد‌های آپارتمان توجه کنید. در ساختمان‌های پرواحد به دلیل وجود مدیر ساختمان بسیاری از مسائل را می‌توان به آن واگذار کرد.
هنگام بازدید از هر خانه به نمای بیرونیِ ساختمان، نظافت، حیاط، باغچه و راه‌پله ها و وضعیت آسانسور همچنین رفتار همسایگان توجه کنید.
خانه های کلنگی را اصلاً انتخاب نکنید،امکان دارد هر لحظه قسمتی از خانه تخریب شود
باید مهمترین مسئله برای مستاجر اخلاق صاحب‌خانه باشد، از همسایه‌ها در این باره سوال کنید.
چگونه خانه‌ای مناسب اجاره کنیم؟
آشپزخانه منزل را خوب بررسی کنید. تعداد کابینت و نحوه قرار گرفتن گاز، یخچال و ماشین لباسشویی و ظرفشویی را خوب در ذهن خودتان مجسم کنید.
معایب خانه را قبل از عقدقرارداد، شناسایی کرده و در پایین قرارداد اجاره قید کنید تا پس از تخلیه منزل، موجر مدعی مسئولیت شما درباره آن نشود. توجه کنید اگر تاسیسات منزل را با وسواس بررسی نکنید، رفع کلیه عیوبی که بعد به چشمتان برسد به عهده شما خواهدبود.
هنگام عقد قرارداد حتما اصل سند و شناسنامه مالک را رویت کنید تا مالکیت او اثبات شده باشد.
اگر دارای وسیله‌نقلیه هستید، حتما خانه‌ای با پارکینگ را انتخاب کنید تا مجبور نباشید هرشب بر سر جای پارک در کوچه‌های شلوغ با دیگران بحث کنید. قبل از عقدقرارداد جای پارکینگ خود را در حضور مالک مشخص کنید و از ادعای دیگر واحد‌ها نسبت به آن اطمینان حاصل کنید.
زیاد به دنبال املاک نوساز نباشید، چون علاوه بر گران‌تر بودن آنها، در اکثر موارد، چون مالک آن برای تامین پول خرید خود؛ آن را اجاره داده، سال آینده مجبور به ترک این خانه خواهید بود.
سعی کنید تا حد امکان آپارتمان مورد نظرتان را رهن کنید، هرچند اکنون بیشتر مالکان به دنبال دریافت اجاره هستند، ولی اگر فرصت دارید باحوصله به دنبال خانه باشید. چون بعضی از موجران هم به دنبال رهن دادن منزل خود می باشند.
به پنجره‌ها و ارتفاع آنها نسبت به منزل کنونی خود خوب دقت کنید تا مجبور به هزینه کردن برای خریدن پرده جدید نباشید.
وجود ساخت‌و‌ساز در نزدیکی خانه باعث ایجاد سر و صدا در ساعات مختلف شبانه‌روز، گرد و خاک و عبور و مرور ماشین‌های سنگین و نیز تردد کارگران در یک محله می‌شود؛ پس تا جای ممکن سعی کنید از خانه‌هایی که در مجاورت ساخت‌و‌ساز هستند اجتناب کنید.
به اندازه درِ ورودی واحد و یا درِ پارکینگ دقت کنید تا در اثاث‌کشی دچار مشکل نشوید.
قبل از به پایان رسیدن مدت اجاره منزل کنونی خود، تکلیف ماندن یا جابه‌جا شدن را با مالک منزل مشخص کنید. با این روش می‌توانید سرفرصت بهترین گزینه را انتخاب کنید.
قرارداد اجاره خود را حتما در بنگاه یا دفاتر اسناد رسمی درج کنید و از هزینه آن نترسید. چون این هزینه مانند بیمه‌ای است که جلوی بسیاری از مشکلات آینده و مخصوصا حین تخلیه منزل را خواهد گرفت.
نحوه محاسبه حق کمیسیون اجاره ملک:
طبق آخرین تعرفه‌های حق کمیسیون بنگاه‌ها محاسبه نرخ کمیسیون به این صورت است:
تصور کنید خانه‌ای با اجاره ی ماهیانه دو میلیون تومان دارید؛ در این صورت مبلغ پرداختی به عنوان حق کمیسیون به شکل زیر محاسبه می‌شود:
یک چهارم مبلغ اجاره + مالیات + 9 درصد ارزش افزوده= از هر طرفین
مبلغ اجاره بها ضرب‌در ۲۵ درصد تومان ۲۰۰۰۰۰۰*۰.۲۵=۵۰۰۰۰۰
حق کمیسیون ضرب‌در ۹ درصد مالیات تومان ۵۰۰۰۰۰*۰.۰۹=۴۵۰۰۰
جمع حق کمیسیون با مالیات تومان ۵۰۰۰۰۰+۴۵۰۰۰=۵۴۵۰۰۰
بنابراین سهم پرداختی هر یک از طرفین معامله، مبلغی در حدود ۵۴۵۰۰۰ تومان است.
نحوه محاسبه حق کمیسیون برای رهن ملک:
برای محاسبه مبلغ کمیسیون املاک برای رهن ملک، در ابتدا مبلغ کامل رهن به اجاره بها تبدیل می‌شود؛ به این صورت هر یک میلیون تومان از مبلغ رهن در سی هزارتومان ضرب می‌شود و سپس بیست و پنج درصد از مبلغ به دست آمده به اضافه نه درصد مالیات، به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌شود:
تصور کنید قصد رهن آپارتمانی با مبلغ رهن ۵۰ میلیون تومان را دارید در این صورت:
تبدیل مبلغ رهن به اجاره تومان ۵۰*۳۰۰۰۰=۱۵۰۰۰۰۰
مبلغ اجاره ضرب‌در ۲۵ درصد تومان ۱۵۰۰۰۰۰*۰.۲۵=۳۷۵۰۰۰
حق کمیسیون ضرب‌در ۹ درصد مالیات تومان ۳۷۵۰۰۰*۰.۰۹=۳۳۷۵۰
مجموع حق کمیسیون و مالیات تومان ۳۳۷۵۰*۳۷۵۰۰۰=۴۰۸۷۵۰
هر یک از طرفین باید مبلغی به حدود ۴۰۸۷۵۰ هزارتومان به عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.
با توجه به نوسانات قیمت مسکن ، با یادگیری چگونگی محاسبه کمیسیون، می‌توانید بدون نگرانی از تغییر قیمت‌ها، برای رهن و اجاره آپارتمان اقدام کنید و مثل یک مشاوره املاک حرفه‌ای،خودتان میزان کمیسیون املاک را محاسبه کنید و با خیال راحت پای معامله حاضر شوید.
قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات خانه
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی موجر موظف است ملک مورد اجاره، به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد، را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به‌وجود آید، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت هزینه هستند.
در قانون هزینه تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی و مصرفی خانه با مستاجر می باشد.
تعمیرات ضروری ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
تعمیر لوله‌کشی آب و گاز
تعمیر نشتی سرویس‌ها
سیم‌کشی برق
تعمیر آسانسور
تعمیر در برقی پارکینگ
رنگ‌آمیزی ساختمان
تعمیر کابینت، کمد دیواری
تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
تعمیر یا تعویض شیرهای آب
تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
تعمیر قفل در
نصب توری در و پنجره
تعویض و تعمیر قطعات کولر آبی
تعمیر تهویه سرویس‌ها
تعمیر سیستم گرمایش
تعمیر کلید و پریز برق
اگر مالک زیر بارِ مخارج نرود،مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند. در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر می‌تواند، بنا بر حکم و نظارت دادگاه، تعمیرات را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره کسر کند. در غیراینصورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی، که برای ساختمان به‌وجود آمده است، را به مالک ندهد، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان کند.
